Vermietung einer Luxusimmobilie für Wohnzwecke ab 2026

Demnach gilt ab 1.1.2026 eine unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung von besonders repräsentativen Gebäuden für Wohnzwecke („Luxusimmobilien“). Das bedeutet, dass für solche Objekte der Vorsteuerabzug nicht mehr zusteht.

Wann liegt eine „Luxusimmobilie“ vor?
Eine Luxusimmobilie liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen für ein Grundstück für Wohnzwecke innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren (ab Anschaffung bzw. Beginn einer Herstellung) mehr als € 2 Mio. netto betragen.

Die € 2 Mio.-Grenze ist ein Nettobetrag (ohne Umsatzsteuer) . Für die Berechnung, ob die Luxus-Grenze überschritten wurde, sind alle Kosten zusammenzurechnen, die innerhalb von fünf Jahren ab Anschaffung / Beginn der Herstellung anfallen.

• Kosten für Grund und Boden
• Kosten für das Gebäude
• Kosten für Nebengebäude (z.B. Garagen, Schwimmbäder etc.)

Bei der Vermietung von Zinshäusern mit mehreren Mietwohnungen gilt die Grenze von € 2 Mio. netto pro einzelner Wohnung. In einem Haus kann daher eine Wohnung als Luxusimmobilie gelten, während eine andere Wohnung diese Grenze nicht überschreitet.

Welche Kosten zählen zur € 2 Mio.-Grenze?
Erfasst werden alle relevanten Kosten, die nach dem 31.12.2025 anfallen.

Vor dem 1.1.2026 angefallene Kosten von laufenden Bauprojekten zählen grundsätzlich nicht zur € 2 Mio.-Grenze – entscheidend ist jedoch, wann das Recht auf Vorsteuerabzug entsteht.

Das bedeutet:
Damit Investitionen nicht in die Grenze einfließen, muss die Schlussrechnung, eine Rechnung über eine abgrenzbare Teilleistung oder eine Anzahlungsrechnung noch im Jahr 2025 ausgestellt sein.

Der Zeitpunkt der Rechnungslegung ist daher für laufende Projekte von besonderer Bedeutung.

Rechtsfolgen der unechten Umsatzsteuerbefreiung
Wird die Grenze überschritten, gilt ab diesem Zeitpunkt:

• Die Vermietung ist unecht umsatzsteuerbefreit
• Es steht kein Vorsteuerabzug mehr zu
• Für bereits geltend gemachte Vorsteuern ist eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen (jährlich 1/20)

Das bedeutet, dass auch Vorsteuern aus früheren Jahren in die Berichtigung einbezogen werden können.

Besonderheit bei Wohnungseigentumsobjekten
Auch bei Wohnungseigentumsobjekten gilt jede ab 2026 angeschaffte oder hergestellte und für Wohnzwecke verwendete Wohnung bei Überschreiten der Grenze von € 2 Mio. als Luxusimmobilie.

In diesem Fall steht der Wohnungseigentumsgemeinschaft kein Vorsteuerabzug für Erhaltungs- und Verwaltungskosten zu.

Die neue Regelung zur Vermietung von Luxusimmobilien stellt einen erheblichen Eingriff in bestehende Kalkulationsmodelle dar. Insbesondere bei laufenden Bauprojekten und geplanten Großreparaturen sollte frühzeitig geprüft werden, ob die € 2 Mio.-Grenze überschritten werden könnte, da dies unmittelbare Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug und die laufende Vorsteuerberichtigung hat.

Zur Verdeutlichung der Auswirkungen habe wir zwei Beispiele Ihnen unserer KlientenINFO. dargestellt.